Договір оренди нерухомого майна

Цей Договір використовується для передачі власником певного нерухомого майна (будинку, споруди, нежитлового приміщення тощо) в оренду (короткострокове платне користування) іншій особі.

Цей Договір укладається між юридичними та фізичними особами, а також фізичними особами-підприємцями з метою передачі в оренду нерухомого майна для цілей ведення підприємницької (комерційної) діяльності.

Якщо сторони мають намір передати

(1) нерухоме майно (квартиру, кімнату, житловий будинок) в оренду з метою постійного/тимчасового проживання в ньому фізичних осіб, в такому випадку необхідно скористатися Договором найму житлового приміщення.

(2) земельну ділянку, в такому випадку необхідно скористатися Договором оренди земельної ділянки.

(3) рухоме майно (до прикладу, торговельне обладнання, транспортні засоби), потрібно скористатися Договором оренди рухомого майна або Договором прокату.

У тексті запропонованого шаблону Договору сторонам потрібно буде надати відповіді на наступні питання, зокрема:

(1) характеристики об’єкта нерухомого майна, який передається в оренду (загальна площа, кількість поверхів, місцезнаходження); та

(2) порядок проведення поточного та капітального ремонту, а також будь-яких інших поліпшень; та

(3) розмір орендної плати та графік її виплати, можливість індексації або перегляду розміру орендної плати; та

(4) заходи відповідальності до сторони Договору, яка порушує або неналежним чином виконує обов’язки тощо.

Фактична передача нерухомого майна в оренду до користувача відбувається на підставі окремого акту приймання-передачі, що підписується обома сторонами та скріпляється печатками (якщо однією із сторін виступає юридична особа).

Цей Договір може бути розірваний за (1) спільною згодою обох сторін шляхом укладення відповідної Угоди про розірвання договору оренди; або (2) в односторонньому порядку з ініціативи Наймача або Наймодавця (якщо така можливість прямо передбачена положеннями Договору) шляхом направлення відповідного Повідомлення про розірвання договору оренди нерухомого майна; або (3) в судовому порядку.

Державна реєстрація права оренди

Якщо цей Договір укладається на строк 3 (три) календарні роки і більше, право оренди, що виникає у Наймача за цим Договором має бути в обов’язковому порядку зареєстровано в Єдиному державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі “Реєстр нерухомості”). У випаду розірвання або закінчення строку Договору, Наймач зобов’язується за власний рахунок провести державну реєстрацію припинення оренди нерухомого майна в Реєстрі нерухомості.

Якщо цей Договір укладається на строк менший, ніж 3 (три) календарні роки, в такому випадку право оренди НЕ підлягає державній реєстрації в Реєстрі нерухомості.

Як використовувати документ

Як тільки Договір заповнено та роздруковано, він має бути підписаний обома сторонами та скріплений печаткою (якщо стороною Договору виступає юридична особа).

Звертаємо увагу, що якщо нерухоме майно, яке передається за Договором в оренду, перебуває в іпотеці (заставі нерухомого майна), перед датою укладення цього Договору, Наймодавець зобов’язується отримати попереднє письмове погодження від іпотекодержателя на укладення цього Договору.

Перед датою укладення Наймодавець також зобов’язується повідомити Наймача про всі можливі права третіх осіб, встановлені щодо нерухомого майна, яке передається в оренду (до прикладу, інші договори оренди, права довічного користування нерухомим майном тощо). Відсутність факту встановлення права третіх осіб щодо нерухомого майна, яке передається в оренду, підтверджує витяг з Реєстру нерухомості.

Окрім цього, якщо Договір укладається строком на 3 (три) календарні роки і більше, він в обов’язковому порядку має бути нотаріально посвідчений. В інших випадках – нотаріальне посвідчення Договору не вимагається чинним законодавством України.

Застосовуване законодавство

Цей Договір оренди нерухомого майна підготовлено у відповідності до чинних норм Цивільного кодексу України, а також судової практики, що склалася з питань оформлення, дії та припинення договорів такого виду.

Як змінити шаблон

Ви заповнюєте форму. Документ створюється у Вас на очах по мірі того, як Ви відповідаєте на питання.

У кінці Ви отримаєте його безкоштовно у форматах Word та PDF. Ви зможете змінити його та використати знову.

Договір оренди приміщення, Договір оренди об’єкта нерухомого майна, Договір комерційної оренди, Договір найму (оренди) нерухомого майна, Договір оренди гаражу

Комерційна нерухомість – Інші шаблони юридичних документів для завантаження

• Лист про зменшення орендної на період дії воєнного стану
• Додаткова угода про надання орендних канікул на період дії воєнного стану
• Акт приймання-передачі земельної ділянки в суборенду
• Договір оренди земельної ділянки
• Акт приймання-передачі в оренду нерухомого майна
• Договір суборенди земельної ділянки
• Акт приймання-передачі земельної ділянки в оренду
• Повідомлення про розірвання договору оренди нерухомого майна
• Угода про розірвання договору оренди
• Повідомлення про розірвання договору оренди земельної ділянки

• Інші шаблони юридичних документів для завантаження

Договір оренди: ключові аспекти для орендодавців та орендарів

Оренда – це стосунки в з приводу користування чужим майном за плату. Оренду часто плутають з:

Прокат – здавання підприємцем у користування наймача лише рухомого майна на умовах публічного договору, з метою задоволення наймачем побутових потреб (тобто не для комерційної діяльності). Отже, прокат – це також окремий випадок договору оренди.

Таким чином, оренда є родовим поняттям, і в межах нашої статті позначимо деякі практичні її аспекти. Знайти ж будь-який договір оренди можливо за посиланням https://thedoc.com.ua/documents/orenda .

Що потрібно знати орендодавцю?

Укладаючи договір оренди, орендодавець повинен захистити себе шляхом:

• Складання акту передання майна, де вказується його стан, комплектність, супутні речі або нерухомого майна (особливо це стосується квартири або приватного будинку, що передається з меблями та побутовим обладнанням), і особливо – індивідуальні ознаки майна (адреса, реєстраційний, паспортний номер тощо);
• Визначення в договорі суми застави, що вносить у якості гарантії від втрати чи пошкодження. Заставу не можна використовувати у якості завдатку чи авансу – вони за необхідності прописуються окремо і є “страховкою” від непередбаченого розірвання договору орендарем;
• Визначення у договорі порядку використання майна: мета, можливість проживання тварин (якщо йдеться про нерухомість), користування третіми особами та/або членами сім’ї, персоналом орендаря тощо;
• Заборона (дозвіл) суборенди;
• Внесення у договір повних паспортних даних орендаря та ІПН-коду, банківських реквізитів;
• Встановлення компенсації за втрачені ключі чи документи на майно, сума якої має відповідати вартості заміни замків чи документів;
• Передбачення інших штрафних санкцій у разі порушення умов договору (несвоєчасна сплата орендної плати, порушення мети договору, проживання сторонніх осіб тощо).

На що звернути увагу орендарю під час укладання договору оренди?

Стосунки між орендарем і орендодавцем завжди нагадують життя подружжя: це або щасливе життя, або постійні скандали з розлученням і розділом майна. Щоб максимально захистити себе, орендарю рекомендується:

• Прописати у договорі, що будь-який капітальний ремонт майна виконує орендодавець за власні кошти, або за кошти орендаря, що зараховуються у якості плати за користування майном. За замовчуванням орендар за свій рахунок має здійснювати лише поточний ремонт;
• Зафіксувати у договорі згоду орендодавця на поліпшення майна орендарем (краще за все перерахувати можливі види поліпшення). Так можна бути стягнути з орендодавця вартість поліпшень;
• Якщо йдеться про забезпечення виконання зобов’язання, то краще замінити слово «задаток» словом «аванс» – так його можна буде повернути у разі відмови від оренди;
• Вимагати від орендаря копії реєстраційних документів про належність йому майна та розписку про відсутність прав третіх осіб на майно;
• Уточняти у договорі перелік комунальних послуг, які платить орендар;
• Якщо є плани здавати майно в суборенду – прописувати таку можливість у договорі;
• Вилучити з договору будь-які згадки про штраф за дострокове розірвання договору орендарем. Мова може йти лише про оплату користування майном протягом строку попередження про розірвання договору;
• В акті приймання-передачі майна зафіксувати всі його недоліки та недоліки побутової техніки чи меблів.

Як ви бачите, багато рекомендацій для сторін є протилежними, адже їх інтереси діаметрально відрізняються. Тож на практиці не варто занадто розраховувати на необізнаність партнера, краще знаходити консенсус, і докладно фіксувати деталі угоди. Адже договір – це не про сьогодні, а про майбутнє.

Завантажуйте потрібний договір коли завгодно, де завгодно та для чого завгодно.

Напишіть нам у Телеграм, якщо Вам необхідна допомога з пошуком

Що таке договір оренди за МСФЗ 16

Що таке оренда в розумінні МСФЗ 16 та які основні критерії її визнання? Які нюанси повинен знати орендар? Про це поговоримо в сьогоднішній статті.

Розпочнемо з того, що для цілей визнання договору орендою треба виходити не з юридичної форми такого договору, а з його економічної суті. Тобто якщо договір названий договором оренди — це ще не означає, що для бухобліку операції за ним обліковуватимуться за МСФЗ 16 і навпаки. Тому діємо таким чином.

Спочатку знаходимо всі договори, в яких є користування чужим майном (це може бути договір фрахтування, сервітут і безліч інших подібних договорів).

Відстороняємо ті з них, які звільнені від впливу МСФЗ 16 або можна до них його не застосовувати.

І договори, що вже залишилися, з урахуванням усіх доречних фактів і обставин орендар аналізує на предмет відповідності їх ознакам оренди для цілей застосування МСФЗ 16.

При цьому цей стандарт повинен застосовуватися послідовно щодо всіх договорів з аналогічними характеристиками та в аналогічних обставинах.

Критерії визнання «оренди»

Згідно з § 9 МСФЗ 16 договір або його окремі компоненти є договором оренди, якщо за цим договором виконуються чотири умови одночасно:

(1) актив може бути ідентифікований;

(2) передається право контролю над таким активом;

(3) визначений строк його оренди;

(4) передбачена компенсація за користування активом.

Якщо всі чотири чинники зійшлися воєдино, то орендар має справу з договором оренди. Яким же чином договір користування майном підлягає тестуванню на відповідність ознакам оренди? Ознаки оренди та їх характеристику згрупуємо в таблиці.

Критерії визнання оренди для цілей МСФЗ 16

1. Актив ідентифікований, якщо:

актив явно зазначений у договорі або зазначений непрямим чином у момент надання його для використання орендарем

Це відмітний із фізичної точки зору актив або його частина (наприклад, будівля, поверх будівлі, серійний номер тощо). Потужність або інша частина активу, фізично не обкреслена (наприклад, частина потужностей оптоволоконного кабелю), не є ідентифікованим активом, крім випадків, коли вона становить в основному всю потужність активу

у постачальника відсутнє істотне право заміни активу

Істотне право є, якщо одночасно виконуються обидві умови:

— постачальник має практичну можливість замінити альтернативні активи протягом строку використання;

— постачальник отримає економічну вигоду від реалізації свого права на заміну активу*

* Певний елемент заміни часто передбачається в договорах оренди парку транспортних засобів або групи копіювальних пристроїв та аналогічного обладнання. Проте якщо базовий актив знаходиться у покупця, то витрати на заміну можуть перевищувати відповідні вигоди, внаслідок чого права заміни не будуть дійсними. Адже постачальник не отримає економічної вигоди від такої заміни.

2. Є присутньою передача контролю орендареві, якщо він має право:

отримувати практично всі економічні вигоди від використання активу (§ Б21 — Б23)

Економічні вигoди, зокрема, включають основну й побічну продукцію, а також інші економічні вигоди, які можливо реалізувати в результаті комерційної операції (наприклад, передати цей актив у суборенду)

визначати спосіб використання активу (§ Б24)

Таке право є, якщо виконується одна з умов:

— орендар має право вирішувати, як та з якою метою актив використовується протягом усього періоду використання, або

— значимі рішення щодо того, як та з якою метою використовується актив, заздалегідь визначені та

(1) орендар має право експлуатувати актив протягом усього періоду використання, орендодавець не має права змінювати вказівки з експлуатації, або

(2) орендар спроєктував актив (чи конкретні аспекти активу) таким чином, що заздалегідь визначив, як та з якою метою актив використовуватиметься

3. Встановлений строк оренди

Період часу може описуватися як в одиницях часу (місяці, роки), так і через обсяг використання ідентифікованого активу (наприклад, кількість одиниць продукції, які вироблятимуться з використанням одиниці обладнання).

Для оцінки обґрунтованої впевненості стосовно строку оренди слід враховувати всі відповідні факти та обставини, які створюють економічний стимул для орендаря продовжити, не подовжувати або припинити дію оренди (§ Б37 — Б40 МСФЗ 16)

4. Договір на відшкодувальній основі

Договори позички не відповідають визначенню оренди й до них вимоги МСФЗ 16 не застосовуються

Багатолика ідентифікація

Насправді, визнання договору орендою в розумінні МСФЗ 16 значною мірою базується на суб’єктивних судженнях (утім, як і міжнародні стандарти в цілому). У зв’язку з цим наведемо цікавий, на наш погляд, приклад.

Суборенда 4 кв. м площі, припустимо, під обмінний пункт у продовольчому магазині. Деякі незалежні фахівці висловлюють точку зору, що в цьому випадку договір суборенди не відповідає ознакам оренди, оскільки актив ідентифікувати неможливо. Аргументи наводяться такі. Обмінний пункт може бути у будь-який момент перенесений і розібраний, при цьому витрати на такий захід не значні і вигоди від цього отримує орендодавець. Вважаємо, з таким висновком можна погодитися за умови, що про заміну об’єкта оренди буде прямо сказано в самому договорі. Інакше, якщо договором закріплена певна ділянка оренди 4 кв. м. площі, які виділені під обмінний пункт (окреслені в загальній площі магазину), то, по суті, актив фізично відмітний, а отже, ідентифікований.

Інша річ, коли договір оренди нерухомості дозволяє орендодавцеві переміщати орендаря в інше приміщення в певних обставинах. Наприклад, договором оренди торговельного майданчика на ярмарку передбачено право орендодавця, щоб оптимізувати потоки покупців, перемістити намет орендаря в інше місце на території ринку. Якщо орендодавець отримує від відповідної заміни економічну вигоду, такий договір ознак оренди не має.

Цей приклад наочно показує, що

визнання договору оренди (зокрема, ідентифікація оренди) значною мірою ґрунтується на суб’єктивних судженнях компанії та залежить від умов такого договору

Причому важливо, щоб компанія такі свої судження могла повною мірою обґрунтувати із зазначенням використовуваних ресурсів.

Застосування стандарту в операціях із землею

Що стосується договору оренди земель державної і комунальної власності, то всі умови оренди прописані в Типовому договорі оренди землі і регулюються нормами Закону № 161*. Отже, такі операції законодавчо жорсткіше врегульовані й широкого простору для незалежного судження тут не буде. Причому, вважаємо, усі ознаки оренди в розумінні МСФЗ 16 у цьому випадку дотримуються. Дивіться самі.

1. Ідентифікація активу. Об’єкт оренди (земельна ділянка) має кадастровий номер, місце розташування і розмір згідно зі ст. 15 Закону № 161 (ср. ). Отже, об’єкт оренди ідентифікований.

2. Передача контролю. Саме орендар має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди, отримуючи від цього продукцію і доходи (ст. 25 Закону № 161). Відповідно орендар визначає спосіб використання земділянки у рамках її цільового призначення. Причому орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності (ст. 27 Закону № 161) і орендодавцеві заборонено здійснювати дії, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (ст. 24 Закону № 161). Так, якщо на орендованій ділянці розміщуються виробничі потужності підприємства,

то саме орендар визначає свою виробничу програму в цілях реалізації власної стратегії розвитку бізнесу

Контроль над об’єктом оренди знаходиться «в руках» орендаря.

4. Платність договору. В Україні розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за угодою сторін в договорі оренди (ст. 21 Закону № 161). Ба більше, орендна плата за землі державної і комунальної власності — це обов’язковий платіж, який орендар платить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (п.п. 14.1.136 ПКУ). Ці умови також містяться й у пп. 9 — 11 Типового договору. За оренду землі стягується орендна плата.

5. Строк оренди. Строк дії договору оренди землі визначається за угодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Про це сказано в ст. 19 Закону № 161. Переважне право орендаря на продовження договору оренди на новий строк передбачене ст. 33 цього Закону. Строк дії оренди визначається в п. 8 Типового договору.

Як бачимо, щодо операцій з оренди земельних ділянок державної і комунальної власності виконуються всі ключові умови визнання оренди в цілях застосування МСФЗ 16. Підтверджує таку точку зору ФПБАУ в роз’ясненні № 3 від 05.02.2019 р.**