Чи можна забудовувати землі сільськогосподарського призначення

За письмовою згодою орендодавця орендар може зводити на орендованій земельній ділянці сільськогосподарського призначення споруди та будівлі для здійснення с/г діяльності.

Відповідно до статей 3, 4 Закону України «Про оренду землі» об’єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності. Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи. Деталі інформує портал Безоплатної правової допомоги.

Відповідно до ч. 3 ст. 22 Земельного кодексу України землі сільськогосподарського призначення передаються у власність та надаються у користування громадянам для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби, ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства.

Відповідно до положень статті 35 Земельного кодексу України громадяни України із земель державної і комунальної власності мають право набувати безоплатно у власність або на умовах оренди земельні ділянки для ведення індивідуального або колективного садівництва.

Відповідно до положень статті 33 Земельного кодексу України земельні ділянки, призначені для ведення особистого селянського господарства, можуть передаватися громадянами у користування юридичним особам України і використовуватися ними для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства без зміни цільового призначення цих земельних ділянок.

Відповідно до ч. 5 ст. 20 Земельного кодексу України, земельні ділянки сільськогосподарського призначення використовуються їх власниками або користувачами виключно в межах вимог щодо користування землями певного виду використання.

Таким чином, громадяни та юридичні особи (сільськогосподарські, фермерські господарства) можуть отримати у користування на умовах оренди у приватних осіб землі сільськогосподарського призначення та використовувати їх виключно за такими видами використання: для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби, ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, індивідуального або колективного садівництва.

Щодо можливості зведення споруд на земельних ділянках по видах використання

Відповідно до ч. 2 ст. 36 Земельного кодексу України на земельних ділянках, наданих для городництва, закладання багаторічних плодових насаджень, а також спорудження капітальних будівель і споруд не допускається.

Відповідно до ч. 3 ст. 35 Земельного кодексу України земельні ділянки, призначені для садівництва, можуть використовуватись для закладання багаторічних плодових насаджень, вирощування сільськогосподарських культур, а також для зведення необхідних будинків, господарських споруд тощо.

Відповідно до ст. 5, 16 Закону України «Про фермерське господарство», громадяни, що створили фермерське господарство, мають право облаштувати житло в тій частині наданої для ведення фермерського господарства земельної ділянки, з якої забезпечується зручний доступ до всіх виробничих об’єктів господарства. Якщо житло членів фермерського господарства знаходиться за межами населених пунктів, то вони мають право на створення відокремленої фермерської садиби, якій надається поштова адреса. Відокремленою фермерською садибою є земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями, яка знаходиться за межами населеного пункту. Для облаштування відокремленої садиби фермерському господарству надається за рахунок бюджету допомога на будівництво під’їзних шляхів до фермерського господарства, електро- і радіотелефонних мереж, газо- і водопостачальних систем.

Фермерське господарство має право споруджувати житлові будинки, господарські будівлі та споруди на належних йому, його членам на праві власності земельних ділянках відповідно до затверджених документації із землеустрою та містобудівної документації у встановленому законом порядку.

Будівництво на орендованій земельній ділянці житлових будинків, господарських будівель та споруд фермерське господарство – орендар погоджує з орендодавцем.

Відповідно до ст. 6 Закону України «Про особисте селянське господарство» до майна, яке використовується для ведення особистого селянського господарства, належать земельні ділянки, жилі будинки, господарські будівлі та споруди.

Щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення за іншими видами використання, законодавство не містить прямих дозволів чи заборон щодо зведення на них споруд. У той же час, відповідно до висновків Державного агентства земельних ресурсів України, викладених у його листі № 14-17-11/1385 від 22.02.2008, у випадку провадження на земельній ділянці діяльності, що відповіднає її цільовому призначенню, на такій ділянці можна будувати споруди, призначені для здійснення такої діяльності за умови додержання вимог законодавства та стандартів будівництва, а також за умови згоди на це орендодавця, передбаченої у договорі оренди землі.

Відповідно до Державного класифікатора будівель та споруд ДК 018-2000 (код 1271), до будівель сільськогосподарського призначення, лісівництва та рибного господарства належать: будівлі для використання в сільськогосподарській діяльності, наприклад, корівники, стайні, свинарники, кошари, кінні заводи, собачі розплідники, птахофабрики, зерносховища, склади та надвірні будівлі, підвали, винокурні, винні ємності, теплиці, сільськогосподарські силоси та т. ін.

У той же час, згідно зі ст. 25 Закону України «Про оренду землі» орендар має право виключно за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження, здійснювати в установленому законодавством порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем.

Таким чином, за письмовою згодою орендодавця, орендар може зводити на орендованій земельній ділянці сільськогосподарського призначення споруди та будівлі сільськогосподарського призначення, для здійснення сільськогосподарської діяльності відповідно до виду використання такої земельної ділянки, крім випадків, коли це прямо заборонено законом (наприклад, на земельних ділянках для городництва). Виключно у встановлених законом випадках на земельних ділянках сільськогосподарського призначення можуть споруджуватися будівлі несільськогосподарського призначення (наприклад, жилі будинки на земельних ділянках для особистого селянського або фермерського господарства).

Також «Судово-юридична газета» писала про визнання права на земельний пай: судова практика.

Крім того, ми повідомляли, що потрібно знати власнику про припинення права оренди землі у разі держреєстрації права власності на неї.

Підписуйтесь на наш telegram-канал t.me/sudua та на Youtube Право ТВ, щоб бути в курсі найважливіших подій.

Будівництво на землях сільгосппризначення: коли дуже хочеться, то можна

Кожен, хто чує про землі сільськогосподарського призначення, уявляє собі безкрайні поля пшениці, соняшнику чи картоплі. Ну або фруктовий сад чи луки із запашною травою. Але аж ніяк не будинки, споруди чи інші будівлі. Тому більшість впевнена, що будувати на сільськогосподарських землях не можна. Насправді, законодавець досить лояльний у цьому питанні і дозволяє розміщення нерухомого майна на багатьох сільгоспземлях. Сьогоднішній матеріал покликаний довести це.

Види сільгоспземель

У ч. 1 ст. 22 Земельного кодексу України від 25.10.2001 № 2768-III (далі – ЗКУ) міститься поняття земель сільськогосподарського призначення – ними визнаються землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури, у тому числі інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції, або призначені для цих цілей.

ЗКУ передбачає поділ сільгоспземель за видами угідь та видами цільового призначення.

За видами угідь сільгоспземлі поділяються на (ч. 2 ст. 22 ЗКУ):

а) сільськогосподарські угіддя (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги);

б) несільськогосподарські угіддя (господарські шляхи і прогони, полезахисні лісові смуги та інші захисні насадження, крім тих, що віднесені до земель інших категорій, землі під господарськими будівлями і дворами, землі під інфраструктурою оптових ринків сільськогосподарської продукції, землі тимчасової консервації тощо).

Що стосується видів цільового призначення земель, то їх Класифікація наразі затверджена наказом Держкомзему від 23.07.2010 № 548.

В її Загальних положеннях вказано, що Класифікація визначає поділ земель на окремі види цільового призначення земель, які характеризуються власним правовим режимом, екосистемними функціями, типами забудови, типами особливо цінних об’єктів.

Згідно із Класифікацією землі сільськогосподарського призначення поділені на чотирнадцять видів (коди 01.01-01.14), це:

Будівництво на землях за складом угідь

Із наведеного вище переліку несільськогосподарських угідь вбачається, що на них можна розміщувати нерухоме майно.

Крім того, ч. 3 ст. 23 ЗКУ передбачає, що для будівництва промислових підприємств, об’єктів житлово-комунального господарства, залізниць і автомобільних шляхів, ліній електропередачі та зв’язку, магістральних трубопроводів, а також для інших потреб, не пов’язаних з веденням сільськогосподарського виробництва, надаються переважно несільськогосподарські угіддя або сільськогосподарські угіддя гіршої якості.

Це означає, що будувати нерухомість можна навіть на сільськогосподарських угіддях, якщо вони не найкращі.

Склад угідь вноситься до Державного земельного кадастру (ч. 1 ст. 15 Закону України від 07.07.2011 р. № 3613-VI «Про Державний земельний кадастр», надалі – Закон № 3613).

Класифікація угідь наведена в додатку 4 «Перелік угідь згідно з Класифікацією видів земельних угідь (КВЗУ)» до Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 р. № 1051.

Звертаємо увагу, що група «рілля» (код за КВЗУ 001.00), яка викликає найбільше запитань щодо будівництва, включає сільськогосподарські угіддя, які систематично обробляються і використовуються під посіви сільськогосподарських культур, включаючи посіви багаторічних трав, а також чисті пари (ГОСТ 26640-85) та парники, оранжереї і теплиці.

При цьому угіддя з кодом 001.03 – парники, оранжереї, теплиці – включають землі під конструкціями, критими склом, плівкою та світло-прозорими синтетичними матеріалами, для вирощування ранньої розсади, ранніх овочів і плодів, перезимівлі або вирощування рослин у закритому ґрунті тощо.

Це означає, що на ріллі мають знаходитись посіви сільгоспкультур, а також можна розмістити парники, оранжереї, теплиці, в яких вирощуватимуться сільгоспкультури.

Розміщення інших будівель/споруд на таких землях не передбачено. Тому за необхідності будівництва на них будівель сільськогосподарського призначення, потрібно змінити склад угідь – на код за КВЗУ 013.00 «Землі під сільськогосподарськими та іншими господарськими будівлями і дворами». Ця підгрупа включає землі, зайняті тваринницькими фермами, тракторними станціями, літніми таборами, землі, забудовані іншими будівлями і дворами сільськогосподарського призначення.

Зміна складу угідь в даному випадку відбувається на підставі проекту землеустрою, що забезпечує еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь (ч. 4 ст. 21 Закону № 3613).

Вважаємо, що зміна складу угідь не є зміною цільового призначення земельної ділянки, а тому мораторій, запроваджений пп. «б» п. 15 розділу Х «Перехідні положення» ЗКУ, у даному випадку не діє. Та все ж перед початком процедури зміни складу угідь на земельних ділянках для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та для ведення особистого селянського господарства, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), радимо проконсультуватись у відповідному територіальному органі Держгеокадастру щодо його позиції з цього питання.

ОСГ: будівництво можливе

Згідно зі ст. 1 профільного Закону України від 15.05.2003 № 742-IV особисте селянське господарство – це господарська діяльність, яка проводиться без створення юридичної особи фізичною особою індивідуально або особами, які перебувають у сімейних чи родинних відносинах і спільно проживають, з метою задоволення особистих потреб шляхом виробництва, переробки і споживання сільськогосподарської продукції, реалізації її надлишків та надання послуг з використанням майна особистого селянського господарства, у тому числі й у сфері сільського зеленого туризму.У ст. 3 вказаного Закону передбачено, що його дія поширюється на фізичних осіб, яким у встановленому законом порядку передано у власність або оренду земельні ділянки для ведення особистого селянського господарства.До майна, яке використовується для ведення особистого селянського господарства, належать земельні ділянки, жилі будинки, господарські будівлі та споруди, сільськогосподарська техніка, інвентар та обладнання, транспортні засоби, сільськогосподарські та свійські тварини і птиця, бджолосім’ї, багаторічні насадження, вироблена сільськогосподарська продукція, продукти її переробки та інше майно, набуте у власність членами господарства в установленому законодавством порядку (ч. 1 ст. 6 Закону № 742).Отже, оскільки жилі будинки, господарські будівлі та споруди використовуються для ведення ОСГ, а таке ведення здійснюється виключно на земельних ділянках з цим цільовим призначенням, то це свідчить про можливість розташування будинків, господарських будівель та споруд на земельних ділянках для ведення особистого селянського господарства. ДБН В.2.2-Х-20ХХ. «Будинки одноквартирні» визначає господарську споруду як будівлю або споруду для здійснення функцій сільського господарства на присадибній ділянці та (або) обслуговування будинку. До господарських (присадибних) будівель належать сараї, хліви, гаражі, літні кухні, майстерні, вбиральні, погреби, навіси, котельні, бойлерні, трансформаторні підстанції тощо.Стаття 7 Закону № № 742 надає право членам ОСГ реалізовувати надлишки виробленої продукції на ринках, а також заготівельним, переробним підприємствам та організаціям, іншим юридичним і фізичним особам; самостійно здійснювати матеріально-технічне забезпечення власного виробництва; надавати послуги з використанням майна особистого селянського господарства.Це означає, що члени ОСГ мають право будувати склади для зберігання надлишків отриманої сільськогосподарської продукції, створювати майстерні для ремонту техніки, інші будівлі для зберігання інвентарю та забезпечення діяльності господарства, а також зводити будівлі, необхідні для надання послуг з використанням майна особистого селянського господарства Фермерське господарство: аналогічні можливості Про можливість зведення капітальних споруд згадується і в Законі України від 19.06.2003 № 973-IV «Про фермерське господарство» (далі – Закон № 973).Так, ст. 5 передбачає, що громадяни, які створили фермерське господарство, мають право облаштувати житло в тій частині наданої для ведення фермерського господарства земельної ділянки, з якої забезпечується зручний доступ до всіх виробничих об’єктів господарства. Якщо житло членів фермерського господарства знаходиться за межами населених пунктів, то вони мають право на створення відокремленої фермерської садиби, якій надається поштова адреса. При цьому відокремленою фермерською садибою є земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями, яка знаходиться за межами населеного пункту. Цьому кореспондує передбачене пп. «ґ» ч. 1 ст. 14 та ст. 16 право фермерського господарства та його членів споруджувати житлові будинки, господарські будівлі та споруди на належних йому, його членам на праві власності земельних ділянках відповідно до затверджених документації із землеустрою та містобудівної документації.Окрім цього, ст. 11 Закону № 973 на земельних ділянках для ведення фермерського господарства дозволяє будівництво тваринницьких приміщень (ч. 2), виробничих і невиробничих приміщень (ч. 3 ст. 11). Нерухомість на «товарці» Із самої назви земель з кодом 01.01 вищенаведеної Класифікації слідує, що такі землі використовуються для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.Визначення поняття «сільськогосподарське виробництво» наведено у ст. 1 Закону від 18.01.2001 р. № 2238-III «Про стимулювання розвитку сільського господарства на період 2001–2004 років» – ним є вид діяльності з виробництва продукції, яка пов’язана з біологічними процесами з її вирощування, призначеної для споживання в сирому та переробленому вигляді і для використання на нехарчові цілі.При цьому сільськогосподарським товаровиробником вказаний Закон визначає фізичну або юридичну особу, яка займається виробництвом сільськогосподарської продукції, переробкою власновиробленої сільськогосподарської продукції та її реалізацією.Тому особи, яким виділено землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, можуть будувати на цих землях об’єкти нерухомості сільськогосподарського призначення та допоміжні споруди, за умови, що такі об’єкти використовуватимуться у виробництві сільгосппродукції, її переробці, зберіганні та реалізації. Відповідно до Державного класифікатора будівель і споруд ДК 018-2000, затвердженого наказом Держстандарту від 17.08.2000 р. № 507, до будівель сільськогосподарського призначення, лісництва і рибного господарства (код 1271) належать: будівлі для тваринництва, птахівництва, зберігання зерна, садівництва, виноградарства і виноробства, силосні й сінажні, будівлі для тепличного, рибного господарств, будівлі підприємств лісництва і звірівництва, а також інші об’єкти сільськогосподарського призначення. До цього класу будівель також відносяться: корівники, стайні, свинарники, кошари, кінні заводи, собачі розплідники, птахофабрики, зерносховища, склади і надвірні споруди, підвали, винокурні, винні ємкості, теплиці, силосні ями тощо.

Будівлі на землях садівництва

На земельних ділянках для індивідуального садівництва можуть зводитись необхідні будинки, а також господарські споруди. Про це прямо вказано у ч. 3 ст. 35 ЗКУ. Нагадаємо, що садовим будинком чинне законодавство визнає будівлю для літнього (сезонного) використання, яка в частині нормування площі забудови, зовнішніх конструкцій та інженерного обладнання не відповідає нормативам, установленим для житлових будинків (Податковий кодекс України, ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій»).Стаття 27 Закону України від 17.02.2011 № 3038-VI «Про регулювання містобудівної діяльності» передбачає можливість розміщення і будівництва на садових земельних ділянках садового будинку не вище двох поверхів (без урахування мансардного поверху) з площею до 500 м 2 .

Їх будівництво може здійснюватися на підставі будівельного паспорта забудови земельної ділянки.

Землі загального користування садівницького товариства можуть бути зайняті будівлями і спорудами загального користування (ч. 4 ст. 35 ЗКУ).

Категорична заборона

А от де законодавець прямо забороняє будівництво капітальних будівель і споруд, так це на землях для городництва (ч. 2 ст. 36 ЗКУ). На них можуть бути зведені лише тимчасові споруди для зберігання інвентарю та захисту від непогоди.

Таким чином, чинне законодавство України дозволяє будівництво нерухомості не лише на несільськогосподарських угіддях, а й на сільськогосподарських, але гіршої якості. При цьому законодавець прямо передбачив можливість зведення будинків, господарських будівель та споруд на земельних ділянках для ведення фермерського господарства, ведення особистого селянського господарства та садівництва. Однозначна заборона будівництва капітальних будівель і споруд стосується лише земель, наданих для городництва.

Шановний Відвідувачу мого сайту!

Мені дуже приємно, якщо ця стаття допомогла Вам знайти відповіді на Ваші запитання.

Водночас, кожна ситуація має свої нюанси, а врахувати їх всі в одній статті неможливо. Тож якщо Ви маєте додаткові запитання, в коментарі до цієї статті Ви можете їх написати, а відповідь я надам негайно після оплати Вами 230 грн (це вартість 6 хвилин моєї роботи та мінімальна оплачувана одиниця надання послуг у нашій Фірмі). У випадку, коли запитання виявляться надскладними і для відповіді мені знадобиться більше часу, я повідомлю Вам про це одразу після отримання Ваших запитань.