Як здати квартиру в оренду, який податок потрібно сплачувати?

Не всі це розуміють, але при здачі квартири чи житлового будинку в оренду необхідно сплачувати податок з доходу до державної скарбниці. Незважаючи на це, більшість орендодавців вважають за краще приховувати від держави цей вид доходу. Але завжди є ризик, що третя сторона чи навіть сам орендар повідомить про це Податкову службу України. Повідомити про це може нотаріус, що підтверджує договір оренди або спостережні сусіди. За здачу квартири в оренду без податків передбачено штраф у розмірі від 3000 до 5000 неоподатковуваних мінімумом доходів громадян (на сьогодні це від 51000 до 85000 гривень). Причому штраф накладається незалежно від того, як довго житло здається в оренду: понад рік або лише тиждень.

Враховуючи ризики, завжди набагато простіше та безпечніше залишатися доброчесним громадянином та сплачувати податки. У цій статті ми спробуємо розібратися, скільки потрібно сплачувати податки, здаючи в оренду квартиру.

Податок зі здачі квартири

Розмір податку безпосередньо залежить від того, хто орендує житло. Розглянемо всі можливі варіанти:

1. Фізична особа. Найчастіше квартиру здають в оренду звичайні фізособи, яким це житло належить. Фізособа має сплатити податок на доходи з фізичних осіб, що становить 18%. Плюс до цього потрібно сплатити 1,5% воєнного збору. Наприклад, якщо квартира здається в оренду за 10 тисяч гривень на місяць, потрібно сплатити податок у розмірі 1950 гривень.
2. Фізичні особи-підприємці на спрощеній системі оподаткування. Здавати квартиру в оренду можуть «єдинники» 2 та 3 групи. При цьому є певні обмеження. Площа квартири має перевищувати 400 квадратних метрів. А ФОП на 2 групі можуть здавати квартиру в оренду лише фізичним особам резидентам України, іншим ФОП та юридичним особам, які є платниками єдиного податку. Для 3 групи немає обмежень щодо того, кому здавати житло. ФОП на 2 групі платять 20% від мінімальної заробітної плати в Україні (на даний момент розмір мінімальної зарплати становить 6500 грн), а також ЄСВ у розмірі 22% від мінімальної заробітної плати. ФОП на 3 групі платять 5% від суми доходу плюс до цього ЄСВ.
3. Фізичні особи-підприємці на загальній системі. Вони сплачують 18% від доходу та 1,5% військовий збір, а також сплачують ЄСВ. При цьому немає жодних обмежень щодо контрагентів та вимог до самої квартири. Такий формат оптимально підходить для підприємців, які є суборендарями. Тобто вони беруть в оренду кілька квартир, а потім перездають їх за велику суму.

Здача в оренду нерухомості фізособою

Будь-яка фізична особа, незалежно від рівня доходів та ціни орендної плати, зобов’язана сплачувати податок від здачі квартири в оренду. Загальна сума податкових зборів становить 19,5% від тієї суми, яку фізособа отримує як орендну плату. Оплачується податок від здачі квартири орендодавцем один раз на квартал, пізніше, ніж 40 днів після завершення чергового кварталу. За підсумками календарного року фізичною особою подається декларація, в якій обов’язково вказується така стаття доходів як здача квартири в оренду.

Бувають ситуації, коли фізична особа здає свою квартиру в оренду юридичним особам чи ФОП. У такому разі податкова ставка залишається незмінною, проте відповідальність за сплату податків вже лягає не орендодавця, а на орендаря. Іншими словами, під час укладання договору оренди з підприємцем або фірмою, фізична особа може не переживати за податки, оскільки їх сплачує податковий агент, яким у цьому випадку виступає орендар. Але необхідно враховувати, що орендар швидше за все візьме гроші на оплату податків зі щомісячних платежів за оренду. Цей момент необхідно передбачити у договорі оренди, щоб у подальшому не виникало спірних ситуацій через те, з яких грошей сплачуватимуть податки.

Як правильно оформити договір оренди квартири?

Договір оренди рекомендується укладати у будь-якій ситуації, навіть якщо ви здаєте квартиру родичам чи знайомим. Такий договір є своєрідною конституцією як для власника житла, так і для квартирантів, адже у ньому вказуються всі права та обов’язки сторін. У разі виникнення спірних ситуацій, наприклад, хто має ремонтувати побутову техніку, або як часто може підвищуватися орендна плата, сторони завжди можуть звернутися до договору та знайти у ньому відповідний пункт.

Слід зазначити, що з юридичного погляду словосполучення «оренда квартири» не зовсім вірним. Юристи та ріелтори використовують слово оренда по відношенню до нежитлових приміщень: офіси, магазини, склади тощо. А якщо говорити про квартири, то тут більше підходить слово «найм». Тому між сторонами укладається договір найму житлового приміщення. Хоча й договір оренди теж не вважатиметься помилкою, і матиме таку саму юридичну силу.

Навіщо потрібний договір оренди квартири?

Основна мета договору оренди квартири – залагодити конфлікти між власником житлового приміщення та особою, яка орендує житлову площу, не звертаючись при цьому до суду. Крім того, такий договір є для орендаря підтвердженням того, що він має право проживати в квартирі, що орендується.

На який термін укладається договір найму житла?

Договір може укладатися будь-який термін. У середньому він укладається терміном 12 місяців із можливістю його пролонгації. В інтересах орендодавця не укладати договір на більший термін, адже в такому разі за бажання буде проблематично підняти орендну плату (якщо це не зазначено у договорі). Через 12 місяців договір може продовжуватися, але вже зі збільшенням орендної плати або зміною інших умов.

Що зазвичай вказується у договорі?

У договорі обов’язково вказується:

• Права та обов’язки сторін;
• Розмір орендної плати та розмір застави (якщо він передбачений);
• Перелік всіх меблів, побутової техніки та інших предметів, що знаходяться у квартирі;
• Термін укладання договору;
• Паспортні дані обох сторін;
• Дата укладення договору.

Додатково можна передбачити штрафи за псування майна або невчасну сплату орендної плати. До договору можна вносити різні пункти для захисту своїх інтересів та мінімізації ризиків виникнення конфліктних ситуацій.

Читайте также на эту тему:

• Іпотечне страхування житла в Україні
• Як вибрати систему оподаткування для ФОП
• Інвестиції в нерухомість: з чого почати?
• Комерційна нерухомість України. Чи є передумови для інвестицій у 2022 році?
• Інвестиції в нерухомість в Україні: які вигідні та як заробити?
• Які документи необхідні для оформлення закордонного паспорта в Україні?
• Як зібрати гроші для вступу до ВНЗ: 4 простих способи
• Які податки на продаж нерухомості у 2022 році – зміни у законах та правилах оподаткування?
• Вирішуй, куди їхати: топ 11 країн, де найпростіше знайти роботу 2022 році
• За що суди найчастіше позбавляють власників їхньої нерухомості?
• Ухвалено новий закон про реєстрацію місця проживання в Україні

Комісія рієлтора в Україні та за кордоном

Скільки платять рієлторам в різних країнах, хто сплачує послуги, та від чого залежить ставка – в матеріалі.

Усі рубрики

• Усі статті про нерухомість
• Купівля та продаж
• Кредитування. Іпотека
• Оренда нерухомості
• Технологія будівництва
• Ремонт і дизайн інтер’єру
• Вибір квартири у новобудові
• Усі новини нерухомості
• Новини забудовників
• Прогнози. Аналітика. Тенденції
• Конференції та події
• Тести

Комісія рієлтору – одноразова плата за інформаційні та консультативні послуги агента нерухомості. Залежно від правил ринку, особливостей роботи компанії або приватного фахівця сплачується продавцем або покупцем, а іноді й кожним учасником купівлі-продажу.

В Україні немає законодавства, яке регулювало б формування вартості послуг рієлторів. Тому поки, визначаючись з вартістю послуг, агентства та рієлтори беруть до уваги такі фактори:

• ситуацію на ринку в цілому та в конкретному місті;
• клас і тип нерухомості, яким займається агент або компанія;
• формат роботи;
• рівень підготовки агентів.

Вартість послуг рієлторів в Україні варіюється в діапазоні 2-5% від суми угоди купівлі-продажу. В разі реалізації об’єктів вищого класу зазвичай відсоток трохи нижче. На масовому ринку Києва та інших великих міст в основному встановлена ​​ставка 3-5% від суми угоди. 5% частіше беруть, коли працюють за системою партнерських продажів.

Випадки з оплатою комісії менше ніж 2% зустрічаються досить рідко. Також буває, що вартість послуг агента фіксована й не залежить від розміру угоди.

В Україні рієлтору платить в основному покупець, і лише іноді комісія береться з продавця. Випадки поділу комісійних порівну між учасниками угоди зустрічаються вкрай рідко.

Ця ситуація частково склалася з причини дефіциту житла на ринку 20-30 років тому. Купити квартиру було проблемно, тому що охочих переїхати в місто налічувалося набагато більше, ніж пропозицій на ринку. Знайти хороший об’єкт в таких умовах складно. Зазвичай агенти витрачали час на підбір квартири – відповідно комісію почали брати з покупців.

Якщо в одних країнах, як і в Україні, комісія рієлтора може залежати від конкуренції й ринку, то в інших її регулюють закони, кодекси спеціалізованих асоціацій.

Розглянемо, скільки платять за послуги рієлторів за кордоном.

Великобританія – від 0,5% до 3%

До комісії додається податок – 20% ПДВ. Законів про регулювання рієлторської діяльності в країні немає, тому суму винагороди встановлюють за домовленістю. Вона залежить від конкуренції, ситуації на ринку. Практично завжди цю суму сплачує продавець, але є, виключення, коли платить покупець. А в разі реалізації новобудов комісію сплачує забудовник.

Німеччина – від 3% до 7%

Сплачується 19% податку. Ставок нижче 3% практично немає, але бувають винятки – коли вдається вторгуватися до 2% в разі купівлі-продажу елітного об’єкта. Законного регламентування розмірів винагороди немає, але є рекомендації Асоціації рієлторів, яких намагаються дотримуватися. Найчастіше платить покупець.

Чехія – від 2% до 5%

До комісійних додається 15-21% ПДВ. Під час реалізації найдоступніших квартир та будинків рієлтори частіше беруть фіксований платіж від 2 тис. євро. В разі продажу новобудови ставка становить 1-3% й сплачується забудовником. В інших випадках її може сплачувати будь-який учасник угоди.

Австрія – від 1% до 3%

Перевищувати поріг в 3% не можна, адже норма регульована Зводом правових актів для агентів нерухомості. Найчастіше сплачується покупцем. Під час купівлі-продажу новобудови зазвичай платить забудовник. Відносно елітної нерухомості може застосовуватися ставка 0,5%.

Греція – 2% з кожної сторони угоди

Додається ПДВ в розмірі 19%. Спеціальних законів з регулювання розміру винагороди немає. Ставка встановлюється в договірному порядку й іноді для покупця підвищується до 3%, а для продавця – до 5%. В разі купівлі-продажу елітних об’єктів можливе зниження ставки до 1%.

Італія – ​​від 2% до 7%

Розділяється порівну між учасниками купівлі-продажу. Розмір комісійних регламентований торгово-промисловими палатами. За незгоди сторін вони можуть звернутися до суду. Зазвичай в результаті розгляду позову встановлюють суму, що еквівалентна середній комісії рієлтора за рік.

Латвія – від 3 до 5%

Розмір комісії встановлюється в залежності від умов ринку. Вона сплачується продавцем, але іноді, в разі реалізації ексклюзивного об’єкта, розділяється між сторонами. За продаж елітного житла часто платять 2%.

Іспанія – від 1,5% до 5%

Додається ПДВ від 10% до 21%. В угодах з новобудовами ставка нижче, ніж у відношенні вторинного житла. Відсоток підвищується на доступніше житло. Сегмент економ рієлтори часто реалізують за фіксованою ставкою – 6 тис. євро. Платить продавець.

Угорщина – від 3% до 5%

Додається ПДВ 27%. У більшості випадків платять 3%, і лише іноді – 4-5%. Завжди платить продавець.

Кіпр – від 3% до 8%

Розмір комісії залежить від розташування, ліквідності, вартості об’єкта й встановлюється за згодою між продавцем та агентом. У всіх випадках сплачується продавцем. Додаткові податки не включаються.

Франція – від 4,5% до 8%

Тут розмір комісії агента суворо регламентований законом і залежить від вартості об’єкта. Квартира коштує більше – відсоток знижується. Особливо важливе дотримання норм закону для членів асоціації FNAIM. В окремих випадках можна отримати знижку, але перевищення регламентованих розцінок неприпустимо. Платить комісію практично завжди продавець, а в разі реалізації новобудов – забудовник.

Словенія – 4-5%

Додається ПДВ 9,5%. Ставка встановлена ​​згідно з законом й розділяється порівну. Іноді покупець платить 3%, а продавець – 2%.

Португалія – ​​від 3% до 7%

До суми додається податок 23%. В основному ставка становить 5% від вартості об’єкта і сплачується продавцем. Покупець може окремо платити за додаткові послуги агента.

ОАЕ – 4%

Ставка прописана в законі й розділяється порівну між сторонами договору купівлі-продажу. Додаткових платежів у вигляді податків немає.

США – від 4,5% до 6%

Ставка встановлюється за згодою сторін. Якщо вартість об’єкта вище, ставка знижується й іноді може бути 2-3%. Сума сплачується продавцем, а торгуватися тут можна до самого моменту укладення угоди. Оплачують послуги не самому агенту, а переказують кошти на рахунок брокерської компанії.

Швейцарія – від 3% до 5%

Додається 8% ПДВ. Часто комісія має на увазі не відсоток від вартості об’єкта, а фіксовану суму, обговорену на самому початку співпраці. До фіксованої ставки частіше вдаються під час реалізації об’єктів класу економ.

Чорногорія – від 3% до 6%

Розмір комісії встановлюється за домовленістю. Для об’єктів вищого класу ставка нижче. Платить продавець.

Фінляндія – до 5%

Зазвичай розмір винагороди агента не перевищує 3%. Сюди вже входить сума ПДВ. Сплачується продавцем.

Хорватія – 6%

Додається ПДВ в розмірі 25%. Розділяється порівну між продавцем та покупцем. Можна торгуватися й отримати знижку.

Таїланд – 3%

Ставка встановлюється за домовленістю, але в основному не перевищує поріг 3%. Всю суму платить продавець. Є можливість отримати знижку.

• комісія агентів з нерухомості в Україні співмірна з показниками інших країн;
• сторона, що сплачує комісію, також часто залежить від умов ринку.

Найзначнішою відмінністю можна назвати наявність регулювання за допомогою законодавства, кодексів та правил.