Як продати і купити землю: покрокова інструкція

Відкриття ринку землі в Україні — подія, що поставила безліч запитань перед фермерами та власниками земельних паїв. Що треба знати перед продажем ділянки? Які документи необхідно підготувати? На що звернути увагу під час угоди? Про ці та інші нюанси купівлі-продажу земельних ділянок «Мінфіну» розповів CEO agriteka.com Андрій Панченко

Крок 1: з чого починати

Для продавців першим кроком є надання інформації про продаж. Причиною продажу найчастіше є спланована схема відчуження ділянки у юридичних та фізичних осіб. Цей процес відбувається під час поділу землі державної власності на ділянки по 2 га, які безоплатно передаються у власність, а потім — відчужуються.

Отже, про намір продати земельну ділянку власник має повідомити громаду наступним чином:

• безпосередньо звернутися до фермерів;
• розповсюдити інформацію через «сарафанне радіо»;
• розмістити оголошення на різноманітних маркетплейсах нерухомого майна, типу OLX;
• виставити лот на спеціалізованих платформах, наприклад, біржа Zemelka.

Покупцям же насамперед необхідно дослідити ринок землі в регіоні, де вони планують зробити покупку, щоб визначити середню вартість ділянки та її об’єм.

Після цього покупець має знайти потенційного продавця. Можна звернутися до віртуальних платформ з продажу нерухомості та сільгоспземель, але краще — поспілкуватися з місцевими мешканцями населеного пункту, в районі якого ви плануєте придбати ділянку, щоб знайти продавця без посередників.

Щоб при покупці ділянки не переплачувати, перш ніж спілкуватися з продавцем, вивчіть вартість аналогічних земельних ділянок у визначеному регіоні. Це вбереже вас від некомпетентних або непорядних продавців, а також зекономить нерви і час.

Крок 2: оцінка земельної ділянки

Наступним кроком є оцінка землі, особливо це стосується випадків, коли ділянку було знайдено без допомоги онлайн-сервісів. Фахівці радять спочатку знайти певну ділянку на «Публічній кадастровій карті» та перевірити наявність кадастрового номеру. Якщо ділянка його не має, то продавцю потрібно звернутися до проєктної організації для його присвоєння.

Юристи попереджають, що не варто розпочинати угоду, якщо земля не зареєстрована. Адже у цьому випадку неможливо ідентифікувати та перевірити ділянку. А це — прямий шлях потрапити на гачок до шахраїв.

Навіть якщо ділянка має кадастровий номер, її все одно потрібно перевірити, чи не перебуває вона, наприклад, в оренді, особисто перевірити рельєф і тільки потім спілкуватися з власником та проводити грошову оцінку.

Крім того, не полінуйтеся переглянути інформацію про обрану ділянку у базах Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Державного земельного кадастру. Ця порада захистить покупця від сумнівної угоди та заощадить кошти.

Крок 3: готуємо документи

Купувати землю можуть не тільки фізичні особи — громадяни України, але й ОТГ та держава. Укладання угоди про придбання землі здійснюється під керівництвом нотаріуса. Для підписання договору потрібен наступний перелік документів:

• Довідка про цільове призначення обраної ділянки. Якщо покупка землі здійснюється для ведення фермерської діяльності, тоді у довідці має бути зазначено, що ділянка призначена для ведення особистого селянського господарства.
• Витяг з бази Державного земельного кадастру (оригінал). Середня вартість цього документу дорівнює приблизно 100 грн.
• Експертна оцінка земельної ділянки. Цю процедуру потрібно замовляти у спеціалізованих організаціях, що надають послугу експертної оцінки землі. Приблизна вартість такої послуги становить 1 000 грн.
• Документ про право власності на земельну ділянку. Найчастіше це наказ Держгеокадастру, рішення сільської ради або ОТГ.
• Оригінал витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Якщо об’єкт був відсутній, то на момент укладання угоди ділянку можна буде зареєструвати, але будьте готові сплатити адміністративний збір.
• Документи учасників угоди. Для фізичних осіб — паспорт та ІПН, а для юридичних осіб — установчі документи.
• Через 3−5 днів після реєстрації права власності та сплати адміністративного збору покупець стає повноправним власником землі.

Поради продавцям

З 1 липня 2021 року в Україні було скасовано мораторій на продаж сільськогосподарських земель. А це означає, що власникам землі потрібно переглянути документи на землю, навіть якщо у найближчий час продаж землі не планується.

Насамперед зверніть увагу на те, чи зареєстрована ділянка у реєстрі Держгеокадастру. Якщо у вас на руках державний акт старого зразка, то потрібно звернутися в Держгеокадастр, щоб відновити та встановити межі ділянки в натурі для майбутньої реєстрації речових прав.

Ця процедура необхідна для первинної перевірки ділянки, якщо на неї знайдеться покупець. Крім того, не забудьте внести відомості про ділянку в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно. Виконання цих процедур заздалегідь значно пришвидшить у майбутньому підписання угоди та суттєво зекономить час.

Кілька слів про вартість ділянки

Раніше ціна земельної ділянки визначалася грошовою оцінкою. Як правило, земельні ділянки продавали або купували за договірною ціною, яку було встановлено у ході переговорів покупця та продавця.

Після відкриття ринку сільськогосподарських земель держава намагається встановити конкретну ринкову ціну на землю. На формування вартості впливає розташування ділянки, площа, показники середньої врожайності, нормативна грошова оцінка тощо.

Оскільки кількість укладених угод купівлі-продажу землі замала, то за основу для розрахування вартості було взято ціну оренди земельних ділянок. У 2020 році оренда 1 га в Україні становила 3 425 грн, а ставка за довгостроковим кредитом — 6,7% (в іноземній валюті). Тому на сьогоднішній день середня вартість землі в Україні складає 51,2 тис. грн. за га.

Попри виведену цифру, вартість землі може коливатися, та у деяких регіонах вдвічі перевищувати зазначену ціну. Так, наприклад, у Київській області вартість 1 га може коливатися від 26,5 тис грн. до 74,6 тис. грн.

Як перевірити договір

У зв’язку з відкриттям ринку сільськогосподарських земель перевірку продавців та покупців землі мають здійснювати нотаріуси. Окрім перевірки даних за реєстрами, нотаріуси контролюють дотримання законодавчої норми — 100 га в одні руки. Ця норма діятиме до 1 січня 2024 року.

Щоб здійснювати цю перевірку, нотаріус повинен мати доступ до Державного земельного кадастру. На момент старту ринку землі такий доступ мали 879 нотаріусів. Сьогодні ж кількість фахівців, що мають доступ до системи, виросла вдвічі.

Як купити та орендувати земельну ділянку на е-аукціоні

Про особливості продажу та оренди земельних ділянок державної та комунальної власності на електронних аукціонах розповів ЕП Артур Гребєнников, комерційний директор торговельного майданчика Аукціони.Prom.ua. «Мінфін» ділиться головним: як будуть проходити електронні аукціони і хто матиме до них доступ.

Переваги електронних аукціонів

По-перше, вся інформація про те, хто і що продає або передає в оренду, буде в режимі реального часу — всі бачитимуть усе.

По-друге, ті, хто беруть участь в аукціоні, залишатимуться невідомими до його завершення — до визначення переможця.

По-третє, в процес аукціону ніхто не може втрутитися. Протокол торгів формується автоматично та фіксує реальний результат. Договори відкрито публікуються в системі.

Також неможливо не викупити лот і тим самим зірвати аукціон. Від цього рятує гарантійний внесок. Недобросовісному учаснику дуже дорого обійдеться такий зрив.

В системі Prozorro. Продажі вже п’ять років відбуваються аукціони в рамках приватизації та оренди державного та комунального майна, дозволів на користування надрами, продажу активів у процесі банкрутства та багато іншого.

На даний момент проведено понад 43 тис. успішних аукціонів, які принесли бюджету 37 млрд грн доходу. Тому система Prozorro. Продажі здатна забезпечити прозоре та ефективне проведення земельних торгів.

Хто зможе купити земельну ділянку

Норма про продаж та оренду землі на електронних аукціонах стосується лише державної та комунальної власності.

Причому земельні ділянки сільськогосподарського призначення продавати заборонено до 2024 року. Їх можна тільки здати в оренду на електронних аукціонах.

Несільськогосподарська державна земля може як продаватися, так і здаватися в оренду через аукціони.

Власники розпайованих земель сільськогосподарського призначення зможуть вільно розпоряджатися своїми наділами і матимуть законне право для їх продажу на зручних для них ринках.

Покупцями державних земельних ділянок можуть бути як приватні чи державні компанії, так і підприємці. І тому це створює нові можливості для бізнесу, адже прозорі аукціони відкривають доступ до ресурсів, які до цього були в обмеженні.

Основні вимоги до земельних торгів

Технічні деталі проведення аукціонів має ще визначити уряд у відповідній постанові. Законопроєкт визначає певні особливості. Зокрема, це мають бути лише аукціони на підвищення ціни.

З метою обмеження зриву торгів збільшується розмір гарантійного внеску: 30% стартової ціни продажу земельної ділянки та 30% стартового розміру річної оренди. Наприклад, у приватизаційних аукціонах гарантійний внесок складає 10%, в інших, як правило, 5%.

Орендар має переважне право на купівлю земельної ділянки і може здійснити викуп за максимальною ціною торгів. Процедура реалізації переважного права тепер є закріпленою на рівні Земельного кодексу України. А тому права орендарів більш захищені.

Також законопроєкт встановлює вимоги до формування стартової ціни продажу та оренди землі. А ще забороняє відчуження орендованих земельних ділянок без згоди орендаря.

Як проходитимуть аукціони

Загалом земельні торги будуть схожими на аукціони, що вже проходять в Prozorro. Продажі. Вони відбуватимуться на акредитованих у системі майданчиках.

Нині їх працює понад 40. Продавці та покупці мають змогу вибрати один із них. І це також забезпечує рівний доступ до торгів.

Оголошення про проведення аукціону продавець публікуватиме на вибраному ним майданчику.

Потенційні учасники ознайомлюються з лотом та через свої особисті кабінети на електронних майданчиках подають заявки на участь.

Вони обов’язково мають сплатити реєстраційний та гарантійний внесок у розмірі, визначеному законодавством. А також вказати закриту цінову пропозицію — суму, яку вони готові сплатити за лот.

Якщо на аукціон надійшло менше двох пропозицій, то він не відбувається. За винятком повторного аукціону. Перемагає той, хто запропонує найвищу ціну.

Таким чином забезпечується справедлива оцінка вартості земельних ділянок. Адже пропозиція, яку ринок надасть у торгах, в процесі конкурентної боротьби — і є та сама оцінка.

А відкритість процедур електронних аукціонів та механізми, що унеможливлюють маніпуляції з даними, вже багаторазово підтверджували ефективність системи Prozorro. Продажі як інструменту реформування раніше непрозорих ринків.

Перші земельні аукціони мають стартувати вже 6 липня 2021 року. Відкриття ринку землі є однією з найважливіших умов для раціонального використання земельних ресурсів і подальшого становлення ефективних земельних відносин між бізнесом та державою.

Ці зміни сприятимуть значному розвитку сільського господарства, малого та середнього бізнесу в Україні.