Завдаток, аванс і попередній договір – в чому різниця?
Що таке договір попередньої покупки і як його правильно оформити, чим завдаток відрізняється від авансового платежу, що з цього можна повернути, а що ні? З цими питаннями стикається більшість людей, які збираються купувати або продавати нерухомість. Розповідаємо, що краще вибрати, як не допустити помилок в процесі покупки житла і оформлення документів.
Завдаток
У ст. 570 чинного в Україні Цивільного Кодексу сказано, що:
- Завдатком слід вважати передачу фінансових коштів від покупця до продавця. Ця сума враховується при наступних платежах і виступає в якості підтвердження намірів придбання. А також служить гарантією виконання зобов’язань. Забезпечувальний завдаток закріплюється в тексті договору про купівлю/продаж або в додатках і доповненнях до цього документа.
- У разі, якщо в рамках судового розгляду немає можливості встановити, що фінансові кошти, які були передані покупцем відповідно до договору, виступали в якості завдатку, ці кошти слід вважати авансом.
Також слід зазначити, що завдаток передається після того, як був підписаний договір або одночасно з підписанням цього документа. Розглянемо три функції, які виконує завдаток:
- Платіжну. Є частиною коштів, які передаються продавцю покупцем згідно з договором.
- Доказову. Виступає в якості підтвердження намірів покупки.
- Забезпечувальну. Гарантує, що сторони виконають свої зобов’язання.
Після передачі та документального підтвердження отримання завдатку, сторони договору приймають на себе певні зобов’язання, які повинні виконати. Слід розуміти, що не можна оформити угоду про завдаток без підписання основного договору.
При цьому покупець не отримає назад свої кошти, навіть якщо відмовиться від придбання нерухомості. Це вкрай зручно для продавця. Однак якщо угода була скасована з ініціативи продавця, то гроші він повинен повернути в подвійному розмірі.
Аванс
Виступає в якості передоплати, переданої покупцем продавцеві для того, щоб підтвердити своє бажання укласти угоду. Однак аванс не має забезпечувальної функції та передається продавцеві до того, як надійде пропозиція про оформлення документів на нерухомість. Аванс виступає в ролі доказу наміру придбання. Цей платіж прийнято вважати частиною всієї суми за квартиру. Після передачі авансу покупець і продавець повинні підписати договір. Аванс виконує тільки дві функції:
- Доказову. Виступає в якості підтвердження наміру покупки.
- Платіжну. Є частиною всієї суми покупки.
На відміну від завдатку, при відмові від покупки аванс повинен бути повернутий покупцеві в обов’язковому порядку.
Як правильно оформити авансовий платіж і завдаток
У разі, якщо договір про купівлю/продаж нерухомої власності ще не був підписаний, то оформити завдаток не можна. Але можна передати авансовий платіж, який буде частиною попереднього договору купівлі нерухомості. У цьому документі забороняється вживати термін «завдаток», оскільки такий договір буде недійсним у разі розглядів у суді. Кошти, які передає покупець, можна вважати забезпечувальною або гарантійною сумою, що підкріплює укладення угоди.
Всі нюанси і «дрібниці» необхідно закріпити в офіційних документах. Включаючи штрафні санкції та можливі наслідки, які можуть настати, якщо одна зі сторін відмовиться від прийнятих на себе зобов’язань. Це стосується як покупця, так і продавця в рівній мірі. Якщо в тексті договору буде закріплений штраф, то він може бути виражений як в розмірах певної компенсації, так і в процентному співвідношенні від авансового платежу.
Розмір завдатку при купівлі нерухомості
Найчастіше обсяг авансового платежу безпосередньо залежить від вартості житла і усного договору продавця і покупця. Конкретну суму, яка підійде під всі випадки, назвати неможливо. Тому для кожної угоди все вирішується індивідуально.
Варто звернути увагу на те, що при бажанні можна взагалі обійтися без будь-яких попередніх платежів. Натомість відразу приступити до оформлення документів, збору довідок і замовлення експертної оцінки.
Якщо сторони вирішили оформити передачу завдатку, то його розмір зазвичай становить від 3 до 10 відсотків від вартості покупки. Більшість покупців намагаються знизити суму завдатку, адже якщо угода зірветься з їхньої вини, то гроші їм не повернуть. Продавець же навпаки, зазвичай зацікавлений отримати в якості завдатку найбільшу можливу суму.
Попередній договір
Найбільш оптимальним варіантом для первинного оформлення покупки квартири є підписання попереднього договору. Відповідно до ст.182 чинного Господарського кодексу, договір попередньої купівлі закріплює зобов’язання сторін про подальше підписання основного договору. Згідно з умовами, закріпленими в попередній домовленості.
Згідно даному документу, право володіння об’єктом житлової нерухомості ще не переходить до нового власника, проте сторони закріплюють умови купівлі/продажу в письмовій формі. Існує два типи таких угод:
Останній не зобов’язує сторони ні до яких дій або зобов’язань. Найчастіше в основному договорі можна змінити будь-які умови, якщо цього вимагає одна зі сторін. При цьому учасники договору мають права відмовитися від його виконання в односторонньому порядку без наслідків. По суті, це просто письмова домовленість про бажання в майбутньому укласти остаточну угоду.
З попереднім договором купівлі-продажу все йде інакше. Адже це вже юридична угода, норми якого обов’язкові до реалізації. Підписанти (сторони) попереднього договору повинні виконати його вимоги, а в разі відмови від цього можливі штрафні санкції.
Як правильно оформити попередній договір покупки
Оформляти такий документ обов’язково в присутності нотаріуса. Це гарантує, що в майбутньому у сторін не виникне конфлікту інтересів. Юрист оформляє договір відповідно до вимог чинного законодавства, перевіряє справжність документів на право власності та гарантує законність майбутньої угоди.
Після підписання такого документа у продавця і покупця будуть нотаріально завірені умови майбутньої угоди в письмовій формі. Це гарантує наміри сторін і сумлінність їхнього виконання.
Нотаріус повинен бути свідком передачі завдатку, адже в разі виникнення спору між сторонами це можна використовувати в рамках розгляду в судовому порядку. Це доведе правоту покупця і гарантує, що він за будь-яких обставин отримає компенсацію, якщо така закріплена в тексті документа.
Вартість попереднього договору купівлі в Україні
Ціна оформлення такого документа найчастіше становить один відсоток від авансового платежу. Ця сума йде на оплату мита. Крім цього також потрібно оплатити роботу нотаріуса. Загальна вартість зазвичай становить близько двох тисяч гривень.
За цю скромну в порівнянні з ринковою оцінкою нерухомості суму обидві сторони можуть бути впевнені в законності всіх дій та у безпеці угоди. Адже якщо неправильно оформити розписку, то гроші можуть просто не повернути. І ніхто нічого довести не зможе. Грамотний юрист зможе вберегти від таких помилок і збереже ваші гроші.
Нотаріально завірений попередній договір, в якому детально зафіксовані всі нюанси, права і обов’язки сторін, їх наміри, а також можливі штрафи за порушення умов домовленості – це гарантія безпеки, спокою і надійності.
Повернення авансу або завдатку
Часом можуть виникнути різні непередбачені ситуації, які пов’язані з оплатою первинного внеску. Як вже було сказано, аванс в будь-якому випадку повинен бути повернутий покупцеві. Звичайно ж, якщо в попередньому договорі не було зазначено зворотного. В окремих ситуаціях, якщо за відмову з боку покупця передбачений штраф, то може бути повернута не вся сума, а тільки її частина. У будь-якому випадку це не варто доводити до суду, адже набагато простіше і швидше все вирішити між сторонами, просто знайшовши компромісний варіант.
Однак, якщо продавець категорично не хоче повертати фінансові кошти, то це вже серйозна проблема. Тоді необхідно подати відповідний позов до суду для подальшого розгляду.
Труднощі можуть бути, якщо суд прийняв рішення на користь покупця і зобов’язав продавця повернути всі кошти, проте власник нерухомості офіційно не працює, а аванс він вже витратив. У такій неприємній ситуації залишається тільки чекати, поки боржник поверне всі кошти. Тут навіть суд не може ніяк вплинути на процес. Адже суму авансу можуть виплачувати невеликими частинами протягом тривалого часу.
Висновок
В даний час ріелтори використовують досить багато хитрих прийомів, або ж просто не розбираються в юридичних питаннях. Саме тому посередники вважають, що авансовий платіж, завдаток і договір попередньої покупки нічим не відрізняються один від одного. Такі недобросовісні ріелтори ставлять перед собою тільки одну мету – отримати комісійні за угоду і залишити покупця вирішувати всі проблеми самостійно.
Щоб не бути обдуреним, слід звертатися за допомогою до кваліфікованих юристів, які забезпечать захист інтересів, проведуть комплексну консультацію, вбережуть від помилок. Юрист з нерухомості супроводжує всю угоду купівлі /продажу, гарантуючи її безпечне укладення.
Передача завдатку не завжди є вагомим аргументом для покупки та проведення оцінки квартири, адже людина може просто передумати з певних, іноді не залежних від неї, причин. Якщо неправильно оформити договір завдатку, то можна втратити не тільки гроші, але і житло. Досвідчений юрист перевірить справжність всіх документів і допоможе в їх оформленні, гарантуючи безпеку для клієнта.
Звертаємо Вашу увагу і на інші наші статті про нечистих на руку ріелторів, які обманюють довірливих клієнтів при купівлі-продажу та оренді нерухомості.
Різниця між завдатком та авансом
У наш час є досить поширеними випадки, коли люди купують речі або майно, що мають достатньо високу вартість, та потребують внесення передоплати (наприклад, транспортний засіб, квартира, будинок, земельна ділянка тощо).
Реалізовуючи свої наміри забезпечити виконання угоди сплатою частини коштів у формі завдатку або авансу, покупець часто не усвідомлює їх суть, що призводить до непорозумінь між сторонами договору.
З метою уникнення негативних наслідків та судових спорів, як покупцю так і продавцю необхідно розуміти різницю між авансом та завдатком.
Аванс – це визначена грошова сума (попередній платіж), яка передається покупцем продавцю, та яка включається до загальної ціни товару. Тобто, покупець сплачує ціну товару декількома частинами: перша частина (аванс) сплачується до отримання ним товару, інша частина – після.
У разі розірвання договору за домовленістю сторін або у зв’язку невиконанням однією із сторін договору своїх обов’язків, сума коштів сплачена як аванс має бути повернута покупцю. Наприклад, якщо продавець відмовляється передавати товар, покупець має право вимагати розірвання договору та повернення авансу.
Отже, у разі розірвання договору з будь-яких причин аванс має бути повернутий покупцю у повному розмірі.
Завдаток – це грошова сума, яку сплачує покупець продавцю в рахунок належних платежів, що мають бути сплачені ним за договором, з метою підтвердження зобов’язання і на забезпечення його виконання. Як завдаток може також передаватися рухоме майно.
Тобто, сума коштів, сплачена як завдаток (так само як і аванс), включається до загальної ціни товару. Відмінність завдатку та авансу полягає у наслідках, які настають у разі порушення умов договору однією із сторін (покупцем або продавцем).
Так, у разі порушення умов договору покупцем, завдаток залишається у продавця. Наприклад, якщо покупець відмовився оплатити отриманий товар у повному обсязі, продавець має право вимагати повернення товару, проте сума коштів, сплачена як завдаток, покупцю не повертається.
Але, якщо порушення зобов’язання сталося з вини продавця, то він зобов’язаний повернути покупцю завдаток, та додатково сплатити суму у розмірі завдатку. Якщо як завдаток було передано майно, продавець додатково має сплатити суму у розмірі вартості такого майна. Тобто, у такому випадку завдаток повертається у подвійному розмірі.
Також, винна у порушенні зобов’язання сторона, має відшкодувати другій стороні збитки в сумі, на яку вони перевищують розмір (вартість) завдатку.
Якщо договором не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.
Отже, якщо сторони хочуть щоб передплата за договором здійснювалася у формі завдатку необхідно дотримуватися наступних вимог законодавства:
1) сторони мають прямо зазначити у договорі, що кошти, які сплачуються покупцем у рахунок майбутніх платежів є завдатком;
2) договір, який містить положення про завдаток має обов’язково укладатися у письмовій формі, при чому такі положення можуть бути включені до основного договору (договору купівлі-продажу), або сторони можуть укласти окремий письмовий договір (договір про завдаток).
3) між сторонами має бути укладений договір, яким передбачаються зобов’язання сторін (сплата коштів покупцем та передання майна продавцем). Тобто, договір про наміри або попередній договір (договір відповідно до якого сторони зобов’язуються укласти основний договір у майбутньому) не може містити положень про завдаток.
Зазначене підтверджується позицією Верховного суду України, який розглядаючи 13 лютого 2013 року справу №6-176цс12 щодо стягнення коштів, внесених як завдаток за попереднім договором купівлі-продажу, зазначає, що внесення завдатку як способу виконання зобов’язання може мати місце лише в разі наявності зобов’язання, яке повинно було виникати на підставі договорів купівлі-продажу.
Зазначена позиція Верховного суду України, ще раз свідчить про те, що у тому випадку коли сторони лише домовилися укласти договір (уклали попередній договір), але не оформили основний договір, сплачені в рахунок виконання договору платежі є авансом, а не завдатком.
Укладаючи договір необхідно звертати увагу на те, в якій саме формі буде здійснюватися передоплата за договором: у формі завдатку чи у формі авансу, оскільки зазначені форми передоплати суттєво впливають на наслідки, які настають у разі порушення умов договору однією із сторін.
Якщо у вас виникають труднощі з оформлення договору купівлі-продажу, юридична компанія «Хол Груп» ефективно оцінить ваші ризики та захистить вас від можливих збитків.
Автор консультації: ТОВ HolGroup